Der Erwerb einer Immobilie ist regelmäßig eine der größten finanziellen Entscheidungen, die man im Leben trifft. Mitunter geht es dabei nicht nur um den Kauf des Eigenheims, sondern auch um eine lohnende Kapitalanlage. Dabei wird zwar viel Aufwand bei der Suche einer Immobilie betrieben, dann aber ein entscheidender Aspekt beim Immobilienkauf häufig nicht ausreichend beachtet: Auch die rechtlichen Rahmenbedingungen müssen stimmen.
In diesem Beitrag erläutern wir, was es mit dem beim Erwerb gebrauchter Immobilien üblichen Ausschluss der Sachmängelrechte auf sich hat, welche Rechte und Pflichten Käufer und Verkäufer dabei erhalten bleiben und worauf Sie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie unbedingt achten sollten.
Private Äußerungen im Prozess verwertbar
Zunächst war die Frage zu klären, ob die Aussagen im Arbeitsgerichtsprozess überhaupt verwertbar sind. Ein Verwertungsverbot kann sich aus einer Verletzung der Persönlichkeitsrechte des Arbeitnehmers ergeben. Die Arbeitsgerichte nehmen dabei eine Güterabwägung vor, sodass dies stets eine Frage des Einzelfalles ist. In der Vergangenheit wurden Beweisverwertungsverbote insbesondere bei datenschutzrechtliche Verstößen, die in unverhältnismäßiger Weise in das Persönlichkeitsrecht des Arbeitnehmers eingreifen (bspw. heimliche Videoüberwachung), angenommen. Das LAG Berlin-Brandenburg hielt die Äußerungen aus dem Chat für verwertbar. Die Erwägungen sind der bislang allein veröffentlichten Pressemitteilung nicht zu entnehmen. Es wird hier regelmäßig auf die Umstände der Kenntnisnahme des Arbeitgebers ankommen, insbesondere auf die Frage, ob ein Verstoß gegen datenschutzrechtliche Regelungen vorliegt.
Was bedeutet der Ausschluss der Sachmängelrechte beim Immobilienkauf?
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird im Kaufvertrag häufig ein Ausschluss der Sachmängelrechte vereinbart. Dies bedeutet, dass der Verkäufer für Mängel an der Immobilie, die nach der Übergabe auftreten oder dem Käufer auffallen, nicht einzustehen hat. In der Praxis wird dies häufig durch Formulierungen wie „gekauft wie gesehen“ oder „unter Ausschluss der Sachmängelhaftung“ ausgedrückt.
Für Käufer hat dieser Haftungsausschluss weitreichende Konsequenzen: Sollte nach dem Erwerb ein Mangel an der Immobilie festgestellt werden, der nicht vom Verkäufer nachweisbar mit Absicht verschwiegen wurde, sind Schadensersatzansprüche oder Gewährleistungsansprüche in der Regel ausgeschlossen. Der Käufer kann also keine Ansprüche wegen dieser Mängel geltend machen – es sei denn, es wurden besondere vertragliche Vereinbarungen getroffen oder führt den Nachweis eines arglistigen Verschweigens.
Wichtige Punkte für Käufer: So schützen Sie sich beim Kauf
Ein Ausschluss der Sachmängelrechte stellt für Käufer ein erhebliches Risiko dar. Um böse Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden, ist es entscheidend, die Immobilie vorab gründlich zu prüfen. Hier sind einige zentrale Punkte, auf die Sie achten sollten:
1. Gründliche Zustandsprüfung der Immobilie
Führen Sie vor dem Kauf unbedingt eine ausführliche Besichtigung durch, um den Zustand der Immobilie zu überprüfen. Es empfiehlt sich, einen Experten, wie einen Bausachverständigen oder einen Architekten, hinzuzuziehen, der auch diejenigen Mängel erkennen kann, die dem ungeübten Auge nicht auffallen. Bei gebrauchten Immobilien ist immer mit Schäden oder Baumängel zu rechnen, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind.
2. Besondere Vorsicht bei Altbauten und denkmalgeschützten Objekten
Bei älteren Immobilien oder denkmalgeschützten Gebäuden müssen Käufer mit höheren Risiken rechnen. Diese Objekte sind oft mit umfangreichen Renovierungen oder Sanierungen verbunden, die kostspielig und aufwendig sein können. Ein vertraglicher Haftungsausschluss bedeutet, dass Sie nach dem Kauf für unentdeckte Mängel oder Reparaturkosten aufkommen müssen, auch wenn diese durch das Alter oder den Denkmalschutz bedingt sind.
3. Anforderung relevanter Unterlagen
Fordern Sie vom Verkäufer sämtliche relevanten Unterlagen zur Immobilie an, um sich einen besseren Überblick über den Zustand des Hauses oder der Wohnung zu verschaffen. Dazu gehören Baupläne, Gutachten, Nachweise über durchgeführte Sanierungen und Reparaturen sowie Informationen zu baurechtlichen Vorgaben, insbesondere bei denkmalgeschützten Objekten. Diese Dokumente können Ihnen helfen, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen.
4. Arglistig verschwiegene Mängel
Wenn der Verkäufer von – nicht ohne weiteres erkennbaren – Mängeln an der Immobilie wusste und diese absichtlich verschwiegen hat, greift der Haftungsausschluss für Sachmängel nicht. In solchen Fällen kann der Käufer unter Umständen noch Ansprüche geltend machen – vorausgesetzt, er kann nachweisen, dass der Verkäufer den Mangel absichtlich verheimlicht hat. Dies ist jedoch häufig schwierig und erfordert rechtliche Expertise.
Was passiert, wenn nach dem Kauf Mängel entdeckt werden?
Wenn nach dem Erwerb der Immobilie Mängel auftreten, die nicht vom Verkäufer absichtlich verschwiegen wurden, bleiben die Kosten der Instandsetzung regelmäßig das Risiko des Käufers. Ohne vertragliche Garantien oder explizite Vereinbarungen zur Haftung sind nachträgliche Ansprüche auf Schadensersatz oder Mängelbeseitigung ausgeschlossen. Es ist also unverzichtbar, die Immobilie vor dem Kauf sorgfältig zu prüfen und auch den Kaufvertrag nicht ohne Bewusstsein, was im Einzelnen vereinbart wird, zu unterzeichnen. Eine rechtliche Prüfung des Kaufvertrags kann helfen, spätere rechtliche Probleme zu vermeiden und Missverständnisse über Haftungsfragen zu klären.
Ein rechtlich gut gestalteter Kaufvertrag kann entscheidend dazu beitragen, das Risiko von späteren Streitigkeiten oder finanziellen Verlusten zu minimieren. Er sollte nicht nur die Höhe des Kaufpreises und die Übergabebedingungen regeln, sondern auch klare Bestimmungen darüber enthalten, welche Mängel nach dem Kauf vom Verkäufer zu verantworten sind – auch bei einem Haftungsausschluss. Dabei kann eine anwaltliche Beratung helfen, mögliche Fallstricke im Vertrag zu identifizieren und sicherzustellen, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben.